【以案说法】租房应注意的三大法律问题!

由于房价高涨、工作需要等种种原因,租房越来越成为大家的首选。随着租房市场的蓬勃发展,房屋租赁纠纷也不少见。小编今天在这里结合案例梳理房屋租赁相关法律问题,为大家答疑解惑。 

一、没有签订书面合同,租赁期限如何认定? 
【合同法】第215条:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。  

案例指引
2010年7月24日,被告燕赵娃经人介绍到原告李东林处租赁房屋一间,双方口头约定房租为每年1500元。2014年下半年,因周边房屋涨价,原告和被告协商后,将房租改为每年2600元,后原告要求被告支付当年房租费、水电费等费用,被告找各种借口推诿,拒不支付。原告认为双方已形成房屋租赁关系,被告的行为侵害了原告的合法权益,故向法院起诉,请求法院判令被告支付原告2015年7月24日-2016年7月24日的房租等各项费用。
 
被告辩称,原、被告口头约定房租为每年1500元,还约定一租六年,原告中途涨价,已构成违约。请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院认为
按照《合同法》第215条规定,租赁期限六个月以上的,应当采取书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。当初原、被告双方口头约定时,未采取书面形式,就意味着原告随时可以解除合同或变更合同。房租费价款是租赁合同的重要条款,原告按照市场行情将房租费上涨后,就意味着原合同已经发生变更。根据《中华人民共和国合同法》第30条规定,承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约内容作出实质性变更的为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更,是对要约实质性变更。因此,原告对原口头约定的房屋租赁费上涨至2600元是向被告发出的新要约,被告作为受要约人,可以作出新的承诺,若同意可以继续居住租赁的房屋,若不同意可以随时解除合同搬离租赁原告的房屋。承诺的方式不仅可以口头做出,亦可以事实行为做出。原告告知被告房屋租赁费上涨至2600元后,被告继续居住租赁的房屋,应视为以事实行为做出新的承诺,因此原、被告之间建立的房屋租赁合同关系合法有效。房屋租赁期限届满后,被告已搬离将租赁房屋交回原告,租赁合同关系自动解除。被告已支付原告租金9100元,尚欠2600元房租费构成违约,应由被告继续履行。

法院判决
被告燕赵娃在本判决生效后立即支付原告李东林房租费等各项费用。

二、转租合同的效力如何确定? 
【合同法】第224条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。  
【最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释】第16条第1款:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

案例指引
2017年3月15日,原告于海军通过中介将汊沽港镇天洋景园25-1-301号房屋以两年6000元的价格租给被告,并于同日签订房屋租赁协议,但被告程有光未在原告的允许下擅自将原告的房屋以两年14000元的价格转租给被告高金龙,2017年11月4日原告发现诉争房屋已经转租给被告。因被告方违反合同约定,后原告多次与程有光协商要求解除合同,并要求二人将诉争房屋腾空、赔偿原告损失,但二人均予以拒绝。故原告将程有光、高金龙诉至法院,要求立即终止合同,限二被告一周内从诉争房屋搬出,且不退还被告程有光所交两年房租6000元。

法院认为
原告与被告程有光之间的租赁关系成立,且合法有效,受法律保护。原、被告均应按照合同的约定全面履行合同义务。原告依约为被告程有光提供了租赁房屋,而被告程有光擅自将房屋转租他人的行为,违反了协议约定及法律规定,构成根本违约,应承担本案的民事责任。对原告主张要求解除与被告程有光的租赁合同的请求,符合法律规定,本院予以支持。随着原租赁关系的解除,被告程有光不再享有承租权,进而导致二被告之间的转租合同无法继续履行,二被告之间的转租合同自原告主张解除原租赁关系时终止。故对原告要求被告高金龙腾房的请求,本院予以支持。

法院判决
1. 解除原告于海军与被告程有光于2017年3月15日签订的租房协议书。
2. 被告高金龙于本判决生效之日起十五日内将坐落在武清区汊沽港镇天洋景园25-1-301号房屋腾空并交还原告。


三、房东在租赁期间将房屋出售,租赁合同是否存续? 
【合同法】第229条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。 

案例指引
2016年11月23日,原告孙思鹏与周孝炜签订了《房屋租赁合同》,并约定租期于2021年11月23日截止。合同签订后,原告一直占有并使用该房屋,直至2016年12月份起被告通知原告,称周孝炜已经将房屋出卖给被告颜清君,要求原告搬离上述房屋并单方将锁、钥匙换掉。此后原告多次联系被告商议继续履行合同,但被告拒绝与原告协调商议。因此原告孙思鹏诉至法院,请求法院判决被告颜清君继续履行《房屋租赁合同》中出租方义务。
 
被告颜清君辩称,被告在买房时并不知道原告与原房主有租赁合同关系,也不知道合同真不真实,请求驳回原告的诉讼请求。

法院认为
原告孙思鹏与原争议标的物使用权人周孝炜于2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示,合法有效,应受法律保护。周孝炜与原告签订《房屋租赁合同》后,又于2017年1月3日将该租赁房出售给被告颜清君,颜清君依法取得涉案房产的所有权。因此,根据法律规定涉案房产的所有权人即由周孝炜变更为颜清君,依据“买卖不破租赁”的原则,原告孙思鹏与周孝炜之间签订的《房屋租赁合同》对被告颜清君而言仍然有效。原告要求被告履行周孝炜在《房屋租赁合同》中的义务,符合《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生的所有权变动的,不影响合同的效力”之规定。被告对原告的租房合同有异议,但在法庭规定的期限内未提交相关证据、提出鉴定申请,因此对被告的辩解不予采信。

法院判决
限被告颜清君于判决生效后三日内履行原告孙思鹏与周孝炜于2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》所确定的周孝炜的义务。

律师建议
1. 无论是长期租房还是短期租房,最好都签署书面合同,并在合同中约定租赁期限、租金、违约事项等必要条款,以便维护自身权益。
2. 签订合同前应注意查看房东的身份证、房产证等,确认房屋产权归属。
3. 租赁期内如有问题双方应积极沟通,注意保存押金、租金交付证据等。

若您还有其他疑问或法律问题,请联系专业律师为您提供帮助。



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